从“摊大饼”到“瘦身健体 ”，北京正经历一场深刻的城市发展模式转型。
《中共北京市委 北京市人民政府关于推动城市高质量发展的实施意见》（以下简称《实施意见》）于近日发布 ，明确提出到2035年初步建成国际一流的和谐宜居之都 。
这份纲领性文件背后 ，是148项重点任务清单的精准拆解 ，以及城市更新可持续模式的系统构建 。未来，对于市场主体而言 ，发展机遇深藏于城市更新的每一处针脚、活力片区的每一幕场景之中。
未来将建设通州大运河 、南中轴等活力片区
《实施意见》由市委城市工作办牵头，会同市规划自然资源委 、市住房城乡建设委、市发展改革委等部门组建专班 ，在广泛征求意见后形成 ，共包括10部分 、30条内容 。
据北京市委城市工作委员会办公室秘书处处长胡洪亮介绍，为确保部署落地 ，文件已拆解为颗粒度更细的148项重点任务清单 ，这也是下一步城市工作的重点，并将以年度为单位安排工作，久久为功 ，确保一张蓝图绘到底 。2026年的工作安排和重点项目已经确定 ，正在全面实施。
近年来，首都功能不断优化提升 ，首都城市发展方式实现了深刻转型 。北京市从北京发展转向首都发展 ，从单一城市发展转向京津冀协同发展，从聚集资源求增长转向疏解非首都功能谋发展 ，从城市管理转向超大城市治理 。
“新版北京总体规划旗帜鲜明地提出减量提质发展 ，不只从根本上扭转了单中心集聚 、‘摊大饼’的传统模式，更重要的是倒逼发展方式转变、产业结构升级 、城市功能优化。 ”市委城市工作办相关负责人介绍 。
这一转型的成效已经显现 。新总规实施以来 ，城乡建设用地阶段性达到2035年总体规划目标 ，拆除违法建设超2.38亿平方米，腾退土地超275平方公里。与此同时 ，全员劳动生产率超46.5万元/人 。北京还按照减量发展的原则 ，确定了“两线三区”的空间格局，生产 、生活、生态空间更加合理高效，明确了132平方公里战略留白用地 ，为大国强国首都发展预留了空间资源 。
这意味着 ，城市发展的动能从“规模扩张 ”转向“价值提升 ”。这是一场高难度的转型，但也为城市更新 、资产精耕 、消费升级等领域打开了巨大的市场空间。
未来 ，北京将建设精彩纷呈的活力片区 。打造通州大运河怡人滨水空间 ，建设“两园一河”水岸客厅，持续提升奥林匹克中心区功能品质 ，加强雁栖湖国际会都等重点地区综合治理 。推动南中轴地区转型升级 ，积极推进大红门博物馆群、凤池公园等标志性工程建设，推动首都规划展览馆主体工程建设及策展工作……
片区统筹取代零敲碎打：完整社区 、断头路 、地下空间一揽子解决
中国城市规划设计研究院原院长、全国工程勘察设计大师王凯表示 ，《实施意见》聚焦主动改革 ，提出了一系列创新举措，比如在城市更新中要优化规划审批、确权登记 、指标调控等政策 ，完善以需求为导向 、项目为牵引的城市更新分类实施机制 ，推广区域综合性更新；在组织实施中要加强市委城市工作委员会牵头作用，持续开展城市体检评估，深入研究重大问题和重大政策 ，健全“一委一办一平台 ”工作机制 ，形成全市“一盘棋 ”工作合力。
对于城市更新，《实施意见》明确要注重统筹推动 ，坚持项目带动 ，建立可持续实施模式 。其中包括，强化民生改善 ，推进完整社区建设 。持续开展老旧小区综合整治和危旧楼房改建 ，实施城中村改造、老旧管线和消防设施更新。推进低效产业园区 、老旧厂区厂房和楼宇更新，建设创新型产业社区 、商务社区 。强化区域综合性更新 ，注重公共空间带动 ，鼓励地下空间复合利用，建设立体城市 。建立健全项目孵化机制 ，主动实施一批重大项目。
胡洪亮表示 ，城市发展工作是系统性工程，城市更新是核心重点，是统筹推动城市高质量发展的关键抓手 。目前 ，城市更新一方面要围绕产业升级 ，提供高精尖空间，建设创新城市 ，不断提高城市竞争力 ，另一方面是重点围绕公共服务体系建设，核心聚焦“一老一小”的服务保障 ，同时关注并回应新市民的需求 ，切实解决民生关切 。
胡洪亮进一步表示，以往老旧小区综合整治、公共空间整治 、危旧房拆除重建 、城中村改造等传统模式 ，相对成熟 ，路径也基本确定下来，但以城市更新为统筹的系统性规划建设工作还处于探索阶段。比如 ，解决老旧小区的“七有 ”“五性 ”不足的问题 ，养老设施的不足尤为明显 。早期老旧小区建设时，住房需求主体为年轻人，养老等配套设施未纳入规划 ，导致养老设施缺失 。当前社会进入严重老龄化阶段 ，养老设施建设成为首要考量，且需兼顾老年人的生活习惯与养老理念 ，推动配套设施与人口结构变化相适配。
“片区化统筹更新并非仅针对老旧小区 ，而是涵盖完整社区建设、产业体系升级 、公共空间整治 、补短板强弱项、打通基础设施断头路等多元内容，通过统筹整合实现综合提升。”胡洪亮说 。
“十四五”期间 ，北京的城市更新已取得显著成效 ，其中，累计实施市属老旧小区改造约7800万平方米 、启动实施危旧房改建104万平方米 ，完成核心区平房院落申请式退租9700余户 ，小区内适老化改造5万余处，水电气热管线改造约2880公里 ，架空线梳理和入地约2730公里 ，加梯和换梯3300余部 。实施老旧厂房更新项目300余个 、重点产业园区提升12个。连续四年开展北京城市更新最佳实践项目评选，评选出54个“最佳实践 ”和84个“优秀项目 ” 。
未来北京城市更新需要更多专业的投资、设计、运营主体参与 。《实施意见》提到“组建城市更新平台，明确物业权利人权责和统筹实施主体地位” ，意味着政府正在为市场化力量参与创造条件 ，同时强调发挥责任规划师 、建筑师 、评估师、园艺师等协同作用，注重运营全过程全流程参与。
“减量 ”实践 ，给全球超大城市治理“打样 ”
目前 ，北京大力推进精治 、共治 、法治，探索形成超大城市治理“首都样板” 。数据显示 ，北京轨道交通运营总里程已从2015年的554公里跃升至2025年的909公里 ，位居全国首位；2025年PM2.5平均浓度为27微克/立方米，比2013年大幅下降70%左右；2023年 ，北京成功创建全域森林城市 ，森林覆盖率从38.6%提高到45%，公园数量达到1136个 ，是名副其实的“千园之城 ”……这些数据勾勒出一幅“宜居 ”的底色 。
根据《实施意见》 ，到2030年，国际一流的和谐宜居之都建设取得显著成效；到2035年，国际一流的和谐宜居之都初步建成。
王凯表示 ，《实施意见》是一份承前启后、开创未来的纲领性文件 。它标志着首都城市发展进入了全新的历史阶段 ，其核心是人，目标是强化首都功能 ，推动城市高质量发展 。相信《实施意见》的示范带动作用 ，将为全国各省市乃至全球超大城市治理提供典型案例和经验借鉴。
值得关注的是，这份行动纲领向市场传递了明确的信号 ，北京正在书写一部“减量”时代下的高质量发展教科书 。未来十年的机遇 ，深藏于城市更新的每一处针脚 、活力片区的每一幕场景 、新消费业态的每一次创新之中 。对于市场主体而言，最大的挑战是如何通过精细化运营能力、前瞻性的场景创造和可持续的商业模式 ，在有限的物理空间里 ，创造无限的经济价值和城市活力。
新京报贝壳财经记者 袁秀丽
编辑 杨娟娟
校对 卢茜
